知ってますか？相続において不動産を安易に共有としてはいけない理由。
JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。
僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は２００件以上、相続相談は４００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを日々感じ、「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて確信しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外の好きなジャズのこと、日常や僕の想い・考えを書いています。
本ブログが少しでもお役に立ちましたら幸いです。
沖縄科学技術大学院大学（OIST）のイベント「OISTサイエンストーク」
昨晩はラジオ番組「ジャジーのJAZZタイム×幸せな相続相談」(FMレキオ80.6MHz)をお聴きいただきました皆様、ありがとうございました。
沖縄科学技術大学院大学(OIST)地域連携セクション(広報部門)の工藤三耶子さんをゲストにお迎えして、OISTのことやトーク・ライブ・イベント「OISTサイエンストーク」（オン・ライン配信のみ）のことなどをおしゃべりしました。
工藤さんのプライベートなことも聴きまして、少しは工藤さんの人となりも伝わりましたでしょうか？
とても気さくで頭の回転の速いチャーミングな女性でした。
僕も久しぶりにゲストをお迎えして楽しかったです。
ラジオで告知していました「OISTサイエンストーク」は、今週末の１月２２日(土)、１５時から１６時、オンラインのみでの配信となり、事前の視聴登録が必要なようです。
OISTサイエンストーク2021年1月22日（土）オンラインのみの配信。
【OIST サイエンストーク・関連サイト】
世界でも有数の研究機関・大学院であるOISTが沖縄にあることの意味や研究から生まれるイノベーションについて知ることのできるイベントのようです。
高校生以上の科学に興味のある学生さんなど特に聞いてもらえたら、楽しんでもらえるのではないかな、と思います。
ゲストの工藤さんにはジャズの選曲もお願いしました。
歌手トニー・ベネットの《I Left My Heart In Sanfrancisco》（霧のサンフランシスコ/思い出のサンフランシスコ）でしたが、いい歌でしたね。
工藤さん、ありがとうございました！
次回の放送は２月２日（水）午後９時からとなっております。
お楽しみに！
おもろまちアップルタウン２階のFMレキオのスタジオにて。奥がOIST地域連携セクション工藤三耶子さん。
相続案件の不動産の売買
以前に、ご相談があった話です。
亡くなった父親の不動産があり、相続手続きが完了しておらず、未だに父親名義の不動産を買いたいという人がいるが、売買できるか？とのお話がありました。
基本的には亡くなったお父様の名義のままでは、売買はできません。
一度、相続人の名義に変えなくてはいけません。
遺言書があれば、その通りに執行すればいいのですが、そうでなければ相続人全員での遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議については、次のブログを参考にされてください。
不動産を安易に共有にすると相続が大変なことになるかもしれません。
亡くなった方の名義になっている不動産を売買したいのであれば、原則として、次の手順で進める必要があります。
遺言書のないケースです。
１．遺産分割協議（相続人全員）
２．遺産分割協議書作成（行政書士）
３．所有権移転登記（司法書士）
４．売買契約（買主・売主〈相続人〉）
５．売買契約書作成（行政書士または宅地建物取引士）
６．所有権移転登記（司法書士）
土地と建物
ちなみに、相続する不動産を買い取る人が決まっていて、売ることを前提に遺産分割協議をするのであれば、換価分割することを遺産分割協議の際に取り決めをして、遺産分割協議書にも記載するといいでしょう。
換価分割とは、遺産をお金に換えて、相続人はお金で分け合うことです。
共有財産とすると厄介なことが起きる不動産の相続では使われることがあります。
その場合の遺産分割協議書の文面のサンプルです。
（換価分割の遺産分割協議書サンプル）
１．次の不動産は換価分割のため沖縄太郎が取得する。
（１）不動産の表示
所 在：那覇市松尾八丁目 地 番：８８８番
地 目：宅地 地 積：５３５㎡
（２）沖縄太郎は「（１）」の不動産を令和２年６月３０日までに６０，０００，０００円以上の価格で売却し、その売却代金から売却に要する一切の費用（仲介手数料、登記手数料など）を控除した残額を次の割合で各相続人が取得する。
なお、残額に円未満の端数がある場合には、沖縄太郎が取得する。
①沖縄 太郎 ４分の２
②那覇 花子 ４分の１
③沖縄 二郎 ４分の１
もちろん、上記のケースでは代表者を決めずに相続人全員が遺産分割協議で決めた割合で、所有権移転登記することも可能ですが、売買契約の際に所有者が沢山いると手続きが面倒かもしれませんね。
また、手続きの途中に万が一、相続人の誰かに不幸があったりすると、その相続人の遺産を誰が取得するのか決めなくてはならず、時間がかかるかもしれません。
さらに、もしもその不動産が売れなかったら、どうなるか・・・
一つの不動産に複数の所有者がいると大変厄介な問題が起きる事は相続に難くないでしょう。
今日、解説した方法は、不動産の名義が亡くなっているままで、かつ、その不動産の買いたいと言っている方がいる場合や確実に売れる物件であれば、有効だと思います。
くれぐれも安易に不動産を共有としないようにしてください。
後が大変です。
不動産の共有は他に方法がなくこれしか解決策がない、というときにしか使わない方がいいように思います。
また、遺産に不動産があるなら早めに名義変更の手続きをすることをお勧めします。
共有となっている不動産ほど厄介な財産はないのです。
特に沖縄の相続財産は、不動産の割合が高く、分割するのが結構大変だったりします。
平成３０年度の相続税の申告における全国の遺産に占める不動産（土地・家屋）は約４０％であるのに対して、沖縄は約７０％となっています。
沖縄の遺産に占める不動産の割合が高いことは遺産分割の難しさにもつながっています。
沖縄特有の相続事情で住むところに困ることもある。
最後になりますが、これまでは、遺言書のある相続では、不動産は所有権の移転登記がされていなくても第三者に対抗できていましたが、民法改正があり、遺言があっても登記していないと第三者へ対抗できないケースもありますので、遺言の執行は早めに進めるのがよろしいでしょう。
今日のJAZZ
サックス奏者ジョン・コルトレーンの《I Want to Talk About You》を紹介します。
昨晩のラジオ番組のエンディングに選曲もしました。
1963年のニューポート・ジャズ・フェスティバルでのライブ演奏です。
コルトレーンはソプラノ・サックスを気持ちよさそうに吹いてます。
相続セミナー・説明会情報
自主開催セミナー
「わかりやすい終活、相続と遺言書のはなし ～幸せな相続の準備～ 説明会」
開催日時：令和４年１月２６日（水） 午前１０時から１１時２０分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）
定員：８名
参加費：２，０００円（税込）
お申込み・お問合せ：
行政書士ジャジー総合法務事務所
098-861-3953
お申込みフォーム
※件名に「１／２６相続セミナー参加希望」とご記載ください。
・新型コロナウイルス感染拡大予防のため完全予約制となっております。
・会場は定員２４名のところ８名（講師１名別）を開催定員としています。
・会場は換気し、ご参加者にはマスクの着用と手指消毒をお願いいたします。
・講師はマスク着用の上、講演いたしますことをご了承ください。
・感染拡大、医療現場の状況や緊急事態宣言など発令により中止とすることもあります。
詳細はこちらをクリック
ジャズ・ライブ情報
僕がナビゲーター（MC）を務めるジャズ・ライブが来年２月にあります。
初心者でも楽しめるライブになると思いますので、足を運ばれてくださいね。
メンバー：銘苅盛通Quintetー銘苅盛通(tp)こはもとヨーダ正(as) 瀬川真悟(pf)高尾英樹(wb) 田場龍之介(dr)
ナビゲーター：ジャジー城間
日時：2022年2月20日(日) open17:30 start18:00
場所：ミュージック・バーSOUND M’s（国際通り・那覇市久茂地３丁目２９−６８ー3F）
予約：090-1067-8055
チャージ：大人2000円 学生1000円 小学生以下無料
オンライン配信：https://meka.base.shop/items/56464175
トランぺッター銘苅盛通 1St.アルバム『Umikaji』リリース・ライブ・ツアー Top Note 2019年11月26日
ラジオ番組
「ジャジーのＪＡＺＺタイム×幸せな相続相談」（ＦＭレキオＦＭ80.6ＭＨｚ）
毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
スマホのアプリでも聴けます。ダウンロードはこちらをクリックしてください。
「行政書士がラジオ番組？」と不思議に思ったらこちらをクリックすると理由が分かります。
城間 恒浩
