知ってますか？沖縄特有の財産である軍用地や公用地の評価方法。
JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。
僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は２００件以上、相続相談は４００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを日々感じ、「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて確信しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外の好きなジャズのこと、日常や僕の想い・考えを書いています。
本ブログが少しでもお役に立ちましたら幸いです。
公用地・軍用地の贈与
沖縄特有の財産には公用地と言われるアメリカ軍基地以外にも自衛隊基地や那覇空港用地などがあります。
沖縄にあるアメリカ軍基地は広大で、戦前は沖縄県民が暮らしていたり、農業を営んでいた場所などです。
返還予定となっている普天間基地を始め大きな施設もありますね。
嘉手納飛行場は極東最大のアメリカ空軍基地と言われています。
アメリカ軍基地のある場所は往々にして、便利な場所で返還後には商業施設などが立ち並び経済の中心地となることも多い。
那覇市新都心や北谷町美浜周辺もそうですね。
全て無条件で返還してもらいたいですね。
普天間基地を返還して、辺野古に新基地を建設するなんて言語道断です。
ここは平和の島沖縄なんですから。
沖縄における在日米軍基地、在日米軍専用施設の面積は沖縄県面積の約10%、沖縄本島の約18%を占めている（ウィキペディアより）
ただ、現実問題として、その公用地・軍用地も多くの地主がいます。
その土地も売買はもとより相続や贈与の対象になります。
また、その土地が投機的な対象になっている現実もあります。
県民の多くも軍用地や公用地を所有しているのは、現実ですから、売買、相続や贈与があるのは当然です。
公用地の売買は年間賃料の〇〇倍で取引されていますが、数年前まで４０倍前後だったのが、今は５５倍前後（好条件だと６０倍に迫る）で取引されているそうです。
つまり、年間賃料が１００万円なら５５倍で取引されたなら５，５００万円で売れるわけです。
５５年分の賃料を一括で受け取ると考えたらいでしょう。
しかし、沖縄の不動産はバブルの様相を見せており、そろそろ頭打ちで落ち着くのではないかと不動産屋さんにお話を聞いたことがありました。
また、新型コロナウイルスの影響で沖縄の主要産業である観光業・サービス業は大打撃を受けており、不動産の活況をけん引していた観光・サービス業の景気後退で不動産への影響も出てくるかもしれません。
なんにせよ、これだけ高額で取引される公用地・軍用地なのですから相続や贈与においては税金がかなりかかるのではないかと考えられます。
ところが、公用地や軍用地の相続・贈与時の評価は市場価格よりもかなり低いのです。
理由は、その評価方法にあります。
相続や贈与時の公用地・軍用地の評価は市区町村が定める固定資産評価額に国税庁が定める「公用地用の評価倍率表」による倍率をかけて、さらに０．６（返還予定のない土地については地上権割合として△40％可能）を乗じて計算します。
国税庁の定める倍率は公用地・軍用地の施設ごとに決まっています。
倍率表は国税庁のHPをご確認ください。
例えば、沖縄市内でアメリカ軍施設（嘉手納飛行場）に貸している土地（登記上の地目：宅地）が約１，０００㎡で、年間賃料は約２００万円、固定資産評価額は約２，１００万円でした。
この土地を５５倍で売ったとすると１億１，００万円となります。
いわゆる市場価格です。
一方で、相続や贈与の際の評価額は、固定資産評価額（２，１００万円）に沖縄市の嘉手納飛行場の宅地の倍率（４．０倍）を掛けて、さらに０．６（地上権割合）を乗じた５，０４０万円となります。
令和３年分 沖縄県 公用地の評価倍率表
市場価格は１億１，０００万円で、相続・贈与の際の評価は５，０４０万円。
その差は５，９６０万円、約５４％ほどの評価となります。
公用地や軍用地は年間賃料も入ってきて資産価値はあるけれども相続や贈与時には評価が低いのです。
ですから、現金に余裕がある方は公用地・軍用地を買い求めて所有し、現金を減らし、または借金をして遺産を減らすことで、相続（税）対策をしていることもあるようです。
相続・贈与の場合の公用地・軍用地の評価は税理士が行いますが、僕も提携する税理士がいますので、トータル的に対応いたします。
また、相続の際には公用地・軍用地以外の遺産も含めて相続税の計算がされますし、贈与の際には贈与税以外にも、受贈者（贈与を受けた側）は不動産取得税、登記の際の登録免許税、行政書士の契約書作成報酬や司法書士の登記報酬などもかかりますので、案外お金はかかるものです。
公用地・軍用地の売買をした時には、売った側は譲渡所得税、翌年度の国保税・住民税に影響があり、買った側は不動産取得税や登記の際の登録免許税が必要ですし、不動産会社が間に入った場合には手数料や司法書士の報酬なども必要でしょう。
不動産の贈与については、次のブログも参考にしてください。
知ってますか？沖縄特有の軍用地や公用地の売買、相続や贈与における評価方法とは。
公用地や軍用地の相続や贈与のご相談も承っておりますので、お考えの方はご相談ください。
軍用地も公用地も多くの県民が所有しており大事な財産であることに変わりありません。
しかし、当時そこに住まれていた方、生活を営んでいた方、農業をしていた方や遊んでいた方々と現在の所有者では考え方や思い入れも違うかもしれないですね。
僕は平和な島沖縄の土地が戦争や争いの基地にならないことを祈るばかりです。
不動産の評価に関する裁判
ただ、上記の相続税対策については、気になることがあります。
相続における不動産の評価にまつわる重要な裁判が進行中なのです。
日本経済新聞電子版「路線価に基づかない相続課税の是非、最高裁が司法判断へ」（２０２１年１２月２１日）
なぜ、このニュースが相続において重要なのかと言うと、記事中にもあるように、相続税の算出に当たる不動産の評価方法により税額が大きく異なってくるからです。
これまでの相続税対策ひいては相続対策にも大きな影響が出てくるのではないかと思います。
最高裁の判断によっては、既述した公用地や軍用地を活用しての相続税対策も慎重にならなければいけないかもしれません。
今日のJAZZ
サックス奏者デクスター・ゴードンの《For All We Know》をB.G.M.にブログを書いています。
１９６７年７月にデンマークのコペンハーゲンでライブ録音された演奏のようです。
落ち着いたバラードです。心地がいいですね。
相続セミナー・説明会情報
自主開催セミナー
「わかりやすい終活、相続と遺言書のはなし ～幸せな相続の準備～ 説明会」
開催日時：令和４年２月２４日（木） 午前１０時から１１時２０分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）
定員：８名
参加費：２，０００円（税込）
お申込み・お問合せ：
行政書士ジャジー総合法務事務所
098-861-3953
お申込みフォーム
※件名に「２／２４相続セミナー参加希望」とご記載ください。
・新型コロナウイルス感染拡大予防のため完全予約制となっております。
・会場は定員２４名のところ８名（講師１名別）を開催定員としています。
・会場は換気し、ご参加者にはマスクの着用と手指消毒をお願いいたします。
・講師はマスク着用の上、講演いたしますことをご了承ください。
・感染拡大、医療現場の状況や緊急事態宣言など発令により中止とすることもあります。
セミナーの詳細はこちらをクリック
ジャズ・ライブ情報
新型コロナウイルスの感染状況に鑑み中止となりました。
また、同じメンバーで開催できることを楽しみにしております。
2022年2月1日追記
僕がナビゲーター（MC）を務めるジャズ・ライブが来年２月にあります。
初心者でも楽しめるライブになると思いますので、足を運ばれてくださいね。
メンバー：銘苅盛通Quintetー銘苅盛通(tp)こはもとヨーダ正(as) 瀬川真悟(pf)高尾英樹(wb) 田場龍之介(dr)
ナビゲーター：ジャジー城間
日時：2022年2月20日(日) open17:30 start18:00 ※中止となりました（2022/2/1追記）
場所：ミュージック・バーSOUND M’s（国際通り・那覇市久茂地３丁目２９−６８ー3F）
予約：090-1067-8055
チャージ：大人2000円 学生1000円 小学生以下無料
オンライン配信：https://meka.base.shop/items/56464175
トランぺッター銘苅盛通 1St.アルバム『Umikaji』リリース・ライブ・ツアー Top Note 2019年11月26日
ラジオ番組
「ジャジーのＪＡＺＺタイム×幸せな相続相談」（ＦＭレキオＦＭ80.6ＭＨｚ）
毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
スマホのアプリでも聴けます。ダウンロードはこちらをクリックしてください。
「行政書士がラジオ番組？」と不思議に思ったらこちらをクリックすると理由が分かります。
城間 恒浩
