知ってますか？遺産でも大きな割合を占める不動産の調査方法。
JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。
僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は２００件以上、相続相談は４００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを日々感じ、「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて確信しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外の好きなジャズのこと、日常や僕の想い・考えを書いています。
本ブログが少しでもお役に立ちましたら幸いです。
不動産の登記簿は誰がどこで取得できるのか？
昨日のブログでは、不動産を安易に共有にしないほうがいいですよ、と言ったことを書きました。
購入する時でも、贈与や相続においてでもです。
今日は遺産の中でも大きな割合を占めるであろう不動産の調査について解説します。
特に沖縄における遺産に占める不動産の割合は全国平均を大きく上回っており、この状況が相続を難しくしていることもあります。
不動産をどのように相続するかは、慎重に考えなくてはいけません。
ましてや、誰かが済んでいる不動産であれば、簡単に売ることもできないでしょう。
ですから、難しいのです。
本日の主題に戻します。
不動産の調査方法とは、全部事項証明書、いわゆる登記簿の取得の話です。
なお、不動産の登記に係る業務は司法書士の業務の範疇ですから、一般的なことを説明します。
遺産分割協議書、遺言書や贈与契約書の作成の際に対象物が不動産の場合には必ず不動産の全部事項証明書を取得して確認します。
全部事項証明書はいわゆる不動産の登記簿ですね。
表題部には不動産番号、所在、地番、地目、地積など、権利部の甲区には所有者の情報、乙区には抵当権の情報などが記載されています。
どこにある、どんな物件なのか、誰が所有者で、どんな権利関係があるのかなどの履歴が見れるわけですね。
不動産（土地や建物）を登記することで、公の帳簿として記録されます。
この登記は重要で、トラブルがあったときなどには第三者への対抗要件となりますから、相続に限らず不動産にまつわる手続きは全部事項証明書で確認は必須ですね。
不動産は大きな価値がありますし、取引の際に誰の持ち物なのかがはっきりしないといけないので、国が管理しているのです。
全部事項証明書は全国の法務局で取得できますが、実は誰でも、どこの土地や建物の情報を取得できるのです。
僕のお客様に説明すると驚かれることでもあります。
不動産登記簿 全部事項証明書 見本。法務局のサイトより。
全部事項証明書の交付申請の際には、取得の理由も聞かれることはありません。
印鑑もいりませんし、身分証明書の提示も必要ありません。
もちろん、交付申請者の欄には正しい情報を書くことは言うまでもありません。
でも、全国のどの不動産の全部事項証明書が誰でも取得できることは、案外、知らない人が多いようですね。
個人情報の大切さが叫ばれるこの時代で、所有者情報などの個人情報（氏名、住所）が含まれているにも関わらずです。
それくらい、不動産の情報というのは大事なものなんですね。
少し前には大手不動産会社が、かなり高額な不動産の取引で地面師詐欺にあったニュースが世間を騒がせましたね。
でも、その不動産会社が全部事項証明書を基に所有者の自宅を訪ねていれば防げていたことかもしれません。
もし、相続などで自分の権利があるような不動産があるなら、全部事項証明書を取得してみたら現状が分かると思います。
ちなみに、最近では全部事項証明書に記載される内容を法務省の「登記情報提供サービス」を通じてインターネットで取得することもできます。
全部事項証明書よりも安価に取得できますが、事前登録が必要で、個人の利用はクレジットカード、法人は預貯金口座から引き落としとなっています。
ただし、あくまでも情報なので、公の書類としては法務局で全部事項証明書を取得した方がいいでしょう。
また、「登記情報提供サービス」では商業全部事項証明書いわゆる法人の登記情報も取得可能です。
さらに、これまでは不動産の権利部の登記については、義務化されていなかったようで、相続が発生するとお金もかかることから、登記上は登記せずに亡くなった方の所有のままになっているような状況がかなり多くなっており、空き家・空き地問題として社会問題となっています。
空き家・空き地問題の解決策となりうる登記の義務化を定めた法改正がありました。
今年（２０２１年）４月に、不動産の登記の義務化を定めた、民法及び不動産登記法の改正案が可決され、２０２４年までに施行される予定です。
今後は、権利部の登記も義務化されることになります。
最後に、不動産の所在地などがはっきりしない場合には、故人の自宅に固定資産税の納税通知書が届いていないかを確認して、不動産の所在地などを確認してください。
納税通知書がない場合には、不動産の所在地の市町村で「固定資産評価証明」または「固定資産公課証明書」を取得すると判明すると思います。
なお、市町村によっては、固定資産税が課税されない不動産（墓地など）については、納税通知書には記載しないこともあるようなので、固定資産評価証明を取得することがよろしいかもしれません。
遺産の見落としのないようにしてくださいね。
土地と建物
今日のJAZZ
コロナ禍のニューヨークで度々演奏される曲があるそうです。
《What A Wonderful World》（この素晴らしき世界）です。
皆が希望を込めて演奏し、歌っているようです。
ルイ・アームストロングの演奏が有名ですが、ジャズのスタンダードでもあるし、多くのミュージシャンがカヴァーしています。
今日は、数年前のピアニスト海野雅威さんの《What A Wonderful World》をB.G.M.にブログを書いています。
ニューヨークを中心に活躍する海野さんですが、２０２０年９月、ニューヨークの地下鉄で、コロナ禍にアジア人と言うだけで黒人の若者８名に１５分にわたり暴行を受け、右肩を複雑骨折するなど大けがを負いました。
治療し、リハビリをして復活を果たした海野さんはニューヨークでも演奏活動を再開したそうです。
「ニューヨークで演奏しないと、差別や暴力に屈したことになるのではないか」と思い、恐怖を抱えながらもニューヨークで活動を再開したそうです。
まさに、不屈の精神です。
その海野さんの復活アルバム『Get My Mojo Back』も発売されています。
是非、手に取って聴いてもらいたい１枚です。
相続セミナー・説明会情報
外部セミナー
パソコムプラザ春のスマホ祭り
プロ直伝セミナー「わかりやすい終活、デジタル遺品って何？」
主催：パソコムプラザ（株式会社スノー・カンパニー／千葉県浦安市）
開催日時：令和４年３月１７日（木） 午後３時から３時４０分前後
開催場所：オンライン
参加費：無料
お申込み・お問合せ：パソコムプラザの特設サイト
自主開催相続セミナー
「わかりやすい終活、相続と遺言書のはなし ～幸せな相続の準備～」
開催日時：令和４年３月２４日（木） 午前１０時から１１時２０分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）
定員：８名
参加費：２，０００円（税込）
お申込み・お問合せ：
行政書士ジャジー総合法務事務所
098-861-3953
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毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
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城間 恒浩
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