沖縄特有の不動産「軍用地」の贈与で注意すべきこと。

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今日はうるま市豊原のスターバックスでブログを書いてます。
早起きして次男坊を浦添市の中学、かみさんを沖縄市の職場に送り届けて、サンレーうるま紫雲閣のイベント見学のためにやってきました。
8時半にこの辺にいるのは初めてかもしれません。
今日も一日スケジュールがびっしりなので頑張ります。
沖縄県那覇市の遺言・相続専門JAZZ好きの行政書士ジャジーこと城間恒浩です!

軍用地の贈与手順について

僕の仕事の中心は遺言書と相続手続きですが、生前贈与のご相談を受けることもあります。
生前贈与のご相談で多いのは現金や不動産ですね。

そして、不動産の中でも軍用地の贈与のご相談や手続きも多い。

軍用地とはアメリカ軍の基地内の土地のことです。
その他、那覇空港用地や自衛隊基地を公用地といい、総称して沖縄の人は軍用地と呼んだりしてますね。
個人的には自衛隊基地を軍用地と呼ぶことにはどうなのだろうか?と思いますが、沖縄のてーげーさがそこにも出てます(笑)

軍用地の贈与で気を付けてもらいたいのが、登記簿上の地目です。
軍用地として収用されている土地の中には地目が「田」や「畑」の農地になっていることがあります。
軍用地だから、農業なんてできないだろう!と思われる方もいるかもしれませんが、軍用地の中でも黙認耕作地となっているところがあります。
つまり軍用地なのだけど農業を営んでいる人はいるのです。
そういった土地は米軍も基地のはずれにあったりするので、民間人の立ち入りや小規模な農業をしていても師匠はないとして、黙認しているようですね。
また、地目は雑種地だけど、現況として黙認耕作地としてされているところもあるかもしれないですね。

農地を贈与したり売買するには、贈与を受ける人や買い受ける人が農業従事者でなくては、基本的に農業員会は許可を出さないこととなっています。
一部例外もありますが、もし自分の土地が農地で贈与や売買を考えているときには、お近くの行政書士や役所の農業委員会にご相談してくださいね。
ですから、軍用地だとしても地目が農地の場合には少し気を付けたほうがいいのです。

沖縄の軍用地の地目は黙認耕作地でなければ「雑種地」に変えてください、というのが基本姿勢のようなのですが、これはあくまでも所有者から申請があった場合でだけで、国や登記所が勝手に変えるわけではありません。

もしも、軍用地の登記簿上の地目を「田畑」から「雑種地」に換えたいのであれば、必要書類(軍用地料算定明細書、所有者の住民票など)を揃えて登記所へ申請することとなります。
「黙認耕作地」でなければ、農業委員会の許可も不要のようです。
登記所が申請があった時点で、軍用地の所在地のある農業員会に照会することはあるようですけどね。
ちなみに、この登記簿上の地目変更の手続きは土地家屋調査士の業務の範疇ですが、僕の提携する土地家屋調査士を紹介することも可能です。

ただし、地目を田や畑から雑種地に変更すると少しばかり固定資産税は増税するかもしれませんので、軍用地のある市町村に事前に確認することをお勧めします。

まとめると、軍用地を贈与する場合で地目が田畑となっている場合には、まずは「雑種地」に地目変更して、贈与契約を締結し、所有権移転登記を行う流れとなります。
☑登記簿上の地目変更(土地家屋調査士)
☑贈与契約書作成(行政書士)
☑所有権移転登記(司法書士)
☑贈与税申告・相続時精算課税制度選択(税理士)

地目が農地でなければ、地目変更の手続きは必要ありません。
結構、大変な手続きですが、僕の事務所では土地家屋調査士、司法書士や税理士と連携し、対応しますので、軍用地の贈与をお考えの方はご相談ください。

沖縄における在日米軍基地、在日米軍専用施設の面積は沖縄県面積の約10%、沖縄本島の約18%を占めている(ウィキペディアより)

沖縄特有の土地事情

沖縄はアメリカ基地の軍用地、那覇空港や自衛隊基地の公用地など賃貸している土地がかなりあり、沖縄県民の収入源となっています。
軍用地収入に頼る経済体質については賛否両論ありますが、それが現状です。
軍用地も公用地もご先祖様から代々引き継いだ土地であり、大事な場所であることは変わりありません。
売れば大金になる可能性があるのに、手放さない方もたくさんいます。

それはご先祖様から代々引き継いだ土地で、かつて自分も親や祖父母がそこに住んでいた思い出があるからだと思います。

お金がすべてではないということもあるでしょう。

ちなみに、軍用地や公用地は高いところで年間賃料の60倍で売買されるところもあるようです。
投資目的以外に相続税対策などにもなりますからね。

沖縄の基地がある現状は、財産形成にも影響を及ぼしています。

今日のJAZZ

明るい曲を紹介したいと思い頭に思い浮かんだのがラスマス・フェイバー率いるプラチナ・ジャズの《Hajimete No Chuu (from Kiteretsu Daihyakka)》。
漫画家藤子不二雄(藤子・F・不二雄)さんのアニメ番組「キテレツ大百科」の主題歌≪初めてのチュウ≫をジャズアレンジした演奏です。
僕も昔、「キテレツ大百科」をみてて≪初めてのチュウ≫も聴いてましたね。
ジャズアレンジされてもいい曲です。
歌詞の内容は切ない感じもしますが、明るくいい歌だと思うんです。

相続セミナー・説明会情報

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より良い人生を送るための終活と相続 ~幸せな相続の準備~ 説明会

【開催概要】
◇開催年月日:令和元年12月23日(月)
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【申込方法】
◇電 話098-861-3953
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那覇市松尾1-6-1
駐車場有(説明会参加者無料)

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【ラジオ番組パーソナリティ】

「ジャジーのJAZZタイム×幸せな相続相談」(FMレキオFM80.6MHz)
毎月第1および第3水曜日21:00~21:50放送中。
ご家庭のラジオなら那覇市と浦添市、カーラジオなら北は読谷村、沖縄市、南は豊見城市、与那原町まで聴けます。
スマホのアプリならFMレキオのサイトでアプリをダウンロードすると日本全国、世界中で聴けますよ。
JAZZのリクエストや遺言・相続に関する相談はこちらへどうぞ!

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城間 恒浩

城間 恒浩

代表者行政書士ジャジー総合法務事務所
沖縄県那覇市松尾の遺言・相続関係専門のJAZZ好きの行政書士。1971年9月12日生。 エクスマ塾67期。エクスマ・エヴァンジェリスト15期。 JAZZが大好き。好きな場所は、沖縄とニューヨーク! 国際協力関係の仕事に約11年間従事後、社会保険労務士の事務所で約10年勤務! 父親と祖母を同じ年に亡くし、2度の相続を経験。 その時に感じたのが、「気軽に相続や遺言に関する相談先があったらいいのになぁ~」 そんなことから、身近な街の法律家、遺言・相続専門の行政書士として活動中。 行政書士は遺産分割協議書の作成や遺言書作成のご相談を受けることができます。 経験したことと、専門知識を活かして、ご相談にのりますよ! 平成28年9月よりラジオ番組パーソナリティーとしても活躍中。お気軽に「ジャジー」と声をかけてくださいね。

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