土地には五つの価格があって、相続の評価では使うのは公示価格の70%程度の価格。

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こんにちは。
沖縄県那覇市の遺言・相続専門JAZZ好きの行政書士ジャジーこと城間恒浩です!

今日もJAZZを聴きながらブログを書いてます。
【本日のジャジーのJAZZタイム】は、トランぺッターのチェット・ベイカーのアルバム『CHET』(チェット)。
自分の名前をつけてるほど思い入れのあるアルバムなのかもしれないですね。
全体的にゆったりとしたバラードの演奏です。
一曲目の《Alone Together》を聴いてると気持ちよくて眠たくなってきます。
アルバムジャケットもよくて、チェット・ベイカーの背中にブロンドの女性が体を預けてます。
綺麗な演奏の続くアルバムです。

土地には五つの価格がある

先日、住宅情報誌「週刊かふう」を見ていたら「土地って、いくらなの?平成29年の地価調査[沖縄県・南部]」といった記事がありました。

その記事の中に記載のあったのは、「標準価格」と「公示価格」。
二つの土地の価格の事について触れてます。

住宅情報誌「週刊かふう」記事

とてもわかりにくいのですが、実は土地にはこれ以外にも「実勢価格(時価)」、「相続税評価額(路線価)」や「固定資産税評価額」の合計5つの価格があります。

これを「一物五価」と呼んでいます。

それぞれ役割がありますが、大まかにいうと以下の通り。

1.実勢価格(時価)・・・実際に売買される価格。その土地の周辺相場できまる。

2.公示価格・・・国土交通省土地鑑定委員会が公示する土地の適正な価格を示すもの。一般の土地取引の指標となるもので、公共用地取得の際の算定に使われる。毎年1月1日時点の標準値の1平方メートル当たりの価格。発表は3月下旬ころ。

3.標準価格・・・公示価格を補完する価格で都道府県知事が発表する。毎年7月1日時点の基準値の1平方メートル当たりの価格。林地なども含まれる。発表は9月下旬ころ。

4.相続税評価額(路線価)・・・国税庁が発表する相続税・贈与税の算出基礎となるもの。発表は7月中旬ころ。公示価格の80%ほど。

5.固定資産税評価額・・・市区町村長が発表するもので、固定資産税、登録免許税や不動産取得税の算出基礎となる。評価替えは3年に一度になっており、基準年度の前年度1月1日時点のもの。発表は3月または4月。公示価格の70%ほど。

 

土地にこんなにたくさんのかかっくがあるのか、とファイナンシャル・プランナーの試験勉強をしていた数年前に驚きました。

 

個人的には、様々な役割はあるんだろうけど、こんなに複雑にしないで、どこか一か所の機関が調査して係数を掛けて発表すれば効率的だし、費用も掛からないのではないかと思いました。

 

業界団体の圧力があるのでしょうか・・・

 

相続においては路線価

相続においても不動産の評価はとても重要です。
今は地価も上がってきているようですので、相続においては主要な財産となるのは間違いないでしょう。

相続において土地の評価は「相続税評価額(路線価)」が使われます。
路線価は、国税庁のHPで誰でも確認できます。

路線価図のサンプルです。
沖縄県那覇市沖縄県庁の周辺です。

路線価図サンプル。国税庁HPより。

路線価の見方はひっだり上に記載されてます。

拡大すると・・・

見にくいですね。

見方などは、国税庁のHPに詳しく説明がありますので、気になる方はご確認くださいね。

 

ちなみに路線価の出ていない土地は、「固定資産税評価額」に各市町村の定める評価倍率をかけて算出する方法があります。
沖縄県の評価倍率表はここをクリック。

宅地以外の田畑や山林は「宅地比準方式」が用いられて評価されます。

 

土地の相続税評価額を出すには、路線価を使用して難しい計算式がありますので、一般の方が計算するのは困難だと思います。

土地などを所有していて、相続税の評価額を知りたいという場合には、税理士にご相談いただくと算定してもらえると思います。

 

また、家屋の評価は、固定資産税評価額を算定基礎としています。
これもアパートやマンションなどの貸家だと複雑な計算式がありますので、税理士に相談することをお勧めします。

ちなみに、贈与税における土地や家屋の評価も相続税の資産評価と一緒です。

 

沖縄の標準価格は4年連続上昇

前出の住宅情報誌「週刊かふう」によると、全国の標準価格が下落している中、沖縄県の標準価格は4年連続で上昇しているそうです。

人口増加や観光を中心としたサービス業が好調なことが原因のようです。
観光客が増えることで、スーパー、百貨店やコンビニなどの売り上げが上昇しているそうです。

土地の価格は、経済も関係してきますからね。

 

県内の住宅地は、上昇傾向が続いているようです。

所有している人にとっては財産価値は上がりますが、買いたい人には大きな出費となりますね。

また、相続が開始されたときは、相続税の納付も必要になるかもしれません。

 

いずれにせよ、土地は相続における大きな財産です。

その価格の決め方は、複雑なんです。

相続税対策が必要だと感じたらご相談ください。
相続税対策も事前準備が大切です。
現金で納めないといけませんからね。

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城間 恒浩

城間 恒浩

代表者行政書士ジャジー総合法務事務所
沖縄県那覇市松尾の遺言・相続関係専門のJAZZ好きの行政書士。1971年9月12日生の46歳。 エクスマ塾67期。エクスマ・エヴァンジェリスト15期。 JAZZが大好き。好きな場所は、沖縄とニューヨーク! 国際協力関係の仕事に約11年間従事後、社会保険労務士の事務所で約10年勤務! 父親と祖母を同じ年に亡くし、2度の相続を経験。 その時に感じたのが、「気軽に相続や遺言に関する相談先があったらいいのになぁ~」 そんなことから、身近な街の法律家、遺言・相続専門の行政書士として活動中。 行政書士は遺産分割協議書の作成や遺言書作成のご相談を受けることができます。 経験したことと、専門知識を活かして、ご相談にのりますよ! 平成28年9月よりラジオ番組パーソナリティーとしても活躍中。お気軽に「ジャジー」と声をかけてくださいね。

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