【相談事例】不動産を親から子へ生前贈与しようと思った時に見落としてしまう重要なこと。


不動産の贈与は慎重に!

このブログを読まれた方は、親から子へまたは祖父母から孫への不動産の贈与をお考えの方かと推察します。
これまで、相続や遺言書に関連することとして、生前の贈与をお考えの方からのご相談も多々お受けしていますが、ご相談者が共通して見落としていることがあるのです。

過去の相談事例などから不動産の生前贈与について、解説します。

まず、お伝えしたいのは、贈与手続きが完了してないといいのですが・・・

と言いますのも、一般の方が、ご自身で贈与手続きを行った場合、見落としてしまうこともあるのです。
そして、これがなかなか怖い話です。

贈与において、見落としたら怖いものとは何か?
それは「税金」のことです。

特に都道府県税である「不動産取得税」です。

不動産取得税は、不動産(土地や家屋)を「売買」、「交換」、「贈与」、「新築」、「増築」や「改築」などにより取得(有償・無償問わない)した人に、不動産がある都道府県が課税します。

贈与や売買などによる不動産の取得については、取得時期によって課税時期は違い、都道府県の県税事務所が法務局から登記の情報を得て、該当者に課税通知書を送るのが一般的なようです。

ですから、贈与を受けた方が、突然、届いた不動産取得税の通知に驚かれるのです。

沖縄県における不動産の税率は、土地の固定資産評価額(土地が宅地及び宅地比準であれば評価額を2分の1とする特例あり)の3%、家屋が住宅の場合は同じく3%、住宅以外は4%となります。

例えば、固定資産評価額が2,000万円の土地(宅地)を親から子へ贈与したとすると、不動産取得税は次の通りとなります。

2,000万円(土地の固定資産評価額)×2分の1(宅地評価)×3%=30万円

なかなか、インパクトのある数字ですよね。

贈与契約書の印紙税、不動産の贈与税・相続時精算課税や所有権移転登記の際の登録免許税については、ご存じの方も多いようなのですが、「不動産取得税」のことは知らずに、後々、通知書が届いて驚く方がいるようなのです。

沖縄県の不動産取得税については、次のサイトが参考になります。

■不動産の贈与手続きの流れ

不動産の贈与に関しては、その手順や不動産取得税以外の税金のこともトータル的に考えて実行することをお勧めします。

親から子へ、祖父母から孫への不動産の贈与手続きについて、確認してみましょう。
なお、贈与者である親・祖父母は60歳以上で受贈者である子や孫は18歳以上であることを前提に解説します。

一般的な、不動産の贈与手続きの流れです。

【不動産の贈与手続きの流れ】

贈与契約の合意 贈与者が不動産を特定して、受贈者に贈与することを申し出て、受贈者が承諾する
贈与契約書の作成 贈与者と受贈者において不動産の贈与に係る内容を書面「不動産贈与契約書」にして署名・捺印する
不動産の引き渡し 当該不動産を贈与者から受贈者へ引渡し
所有権移転登記 贈与に伴う所有権移転登記
贈与税の申告・納付 受贈者は税務署へ申告・納付。贈与のあった翌年2/1-3/15。
不動産取得税の課税 都道府県の管轄する事務所毎に、不動産の取得時期に定めがあり贈与から半年から1年後となることもある
父から子への不動産の贈与

財産の承継

■不動産の贈与に係る税金

不動産は金銭的な価値が大きな財産です。
となると、贈与するのにも多くの税金がかかってきます。
国や都道府県税です。

項番 内容 課税時期 税額/計算方法
印紙税(国税) 不動産贈与契約書に収入印紙を貼付

@200円×2枚(契約書の数)=400円

※契約書に不動産の価格を記載している場合には、その価格に応じた印紙税が必要になります

登録免許税(国税) 所有権移転登記の申請時

課税標準額(固定資産評価額)×1000分の20(2%)

参考サイト

(1)贈与税(国税)
(2)相続時精算課税(国税)

いずれかを選択

贈与のあった翌年2/1-3/15

(1)贈与税
土地の評価は路線価・倍率方式による 参考サイト
累進課税 参考サイト

(2)相続時精算課税
贈与税の特例である相続時精算課税を選択すると贈与時には2,500万円までは非課税となり、相続発生時に当該不動産も含めて相続税の計算をすることとなる 参考サイト

不動産取得税
(都道府県税)

見落としがちなので、注意!

不動産の所在する都道府県税事務所の管轄ごとに課税時期の定めあり
贈与があってから半年から1年後

(土地)
宅地・宅地比準:価格(固定資産評価額)×2分の1×3%
宅地以外:価格(固定資産評価額)×3%

(建物)
住宅:価格(固定資産評価額)×3%
住宅以外:価格(固定資産評価額)×4%

参考サイト

■贈与と相続の比較(シミュレーション)

不動産の贈与においては、多額の税金がかかります。
では、そんなに税金を掛けずに不動産を次の世代に譲る方法は他にないのでしょうか?

その一つの方法として相続があります。
この場合、特定の子や孫に相続させたいのですから、遺言による相続を実現することが必要なのは言うまでもありませんので、遺言を書くことが前提です。

知っておいていただきたいことは、不動産を相続と贈与で遺す大きな違いは、税金・費用面です。

例えば、65歳の父Aから30歳の長男Cに、不動産(土地と建物)を贈与または相続(遺言書による)を取得させる事例をもとに税金面をざくっとしたシミュレーションしてみましょう。
贈与財産である土地の固定資産評価額は1,400万円、路線価は2,000万円とし、建物の固定資産評価額は500万円とします。
全ての手続きを贈与者と受贈者が協力して行ったものとします。
なお、父Aの推定相続人は妻Bと子2名(長男C、長女D)の合計3名とし、相続財産は不動産(2,5000万円)と預貯金(2,000万円)の合計4,500万円とします。
相続では遺言で、不動産(土地と建物)を長男Cに、預貯金を妻Bに1,000万円と長女Dに1,000万円を相続させることとします。

  贈与 相続(遺言書による)
書面作成 ①贈与契約書・収入印紙 @200円×2枚=400円 ①自筆証書遺言 0円
登録免許税

②所有移転登記 38万円
(土地)1,400万円(固定資産評価額)×1,000分の20=28万円
(建物)500万円(同)×1,000分の20=10万円

②相続登記 7.6万円
(土地)1,400万円(固定資産評価額)×1,000分の4=5.6万円
(建物)500万円(同)×1,000分の4=2万円
贈与税・相続税

③【贈与税】 810.5万円
土地2,000万円(路線価)+建物500万円(固定資産評価額)-110万円(基礎控除)=2,390万円(課税価格)
2,390万円×45%(特例贈与財産用累進課税税率)-265万円=810.5万円

または

④【相続時精算課税】 0円
相続時精算課税を選択する場合には、土地(2,000万円)と建物(500万円)の評価額の合計が2,500万円以下のため贈与時においては非課税となる。
父Aが死亡し、相続が開始した場合でも、右の【相続税】の計算のとりとなり、相続税も課税されません。
なお、相続時精算課税を利用した場合の相続時の不動産の価額も贈与時点の評価(路線価)が使われることになります。

③【相続税】 0円
相続財産:土地2,000万円(路線価)+建物500万円(固定資産評価額)+預貯金2,000万円=4,500万円(課税価格の合計額)

基礎控除:3,000万円+600万円×相続人3名=4,800万円

課税価格の合計4,500万円<基礎控除4,800万円となるため相続税の課税なし

 

不動産取得税 ⑤36万円
(土地)1,400万円(固定資産評価額)×2分の1(宅地)×3%=21万円
(建物)500万円(同)×3%(住宅)=15万円
④課税なし
合 計

【贈与税を選択】①+②+③+⑤=8,845,400円

【相続時精算課税を選択】①+②+④+⑤=740,400円
※このケースでは不動産取得税が約半分(36万円)となっていますので、見落とすと怖いですね。

①+②+③+④=76,000円

お判りいただけましたでしょうか?
不動産を贈与をする場合と相続(遺言書による)する場合では、税金面で、かなり大きな差(ケースによっては100倍以上)が出てきますので、慎重に実行すべきなのです。

なお、遺言による場合も贈与による場合にしも、後々、父Aに相続が発生した場合には、息子Bは他の相続人との間で、贈与した不動産や建物を特別受益として、遺言時の遺留分や遺産分割協議の際に問題が発生することもありますので、お気を付けください。

また、孫に遺言で土地や建物を譲る場合(遺贈)には、子に相続させる場合とは税金面(登録免許税、不動産取得税)などで違いがありますので、その点については、あらかじめ専門家に相談することをお勧めします。

■不動産の贈与に係る専門家の報酬

不動産の贈与手続きは、熟慮し、税金面のシミュレーションを行い、それなりの手順を踏んで、行わなければならないことが分かったかと思います。

一般の方が、不動産の贈与手続きを進めるのは、時間と労力を要し、忍耐も必要です。
必要な書類を集め、契約書を作り、申請書、申告書などを作り、税金のことも考えなくてはいけないとなると、見落としも出てくるでしょうし、なかなか手続きも進まないかもしれません。

もしかしたら、手続きが嫌になって前に進まなくなることもあるかもしれません。
せっかく、子供たちに財産を円滑に承継したかったのに、うまくいかなかった、と言ったこともあるかもしれません。

ですから、プロに相談することをお勧めします。
「自分の考えている贈与が実現できるのか?」
「他に良い方法があるのか?」
「費用や税金はどれくらいかかるのか?」
など、率直にプロの意見を聞いてみるのです。

そして、円滑な手続きを望むのであれば、専門家の手を借りることも必要なのではないかと思います。

僕が不動産の贈与手続きを支援する場合には、司法書士、税理士や土地家屋調査士と連携して、僕が窓口となって当たらせていただきますので、ご安心してご相談くださいね。

不動産の贈与に係る専門家(行政書士、司法書士、税理士、土地家屋調査士)の報酬の目安は以下の通りです。

項番 内容 専門家・報酬目安(税金は含まない) 合計
不動産贈与契約の相談・契約書の作成 行政書士 55,000円(税込)から 231,000円(税込)から
所有権移転登記 司法書士 44,000円(税込)から
贈与税申告・相続時精算課税制度選択届 税理士 33,000円(税込)から

贈与税シミュレーション

※必要に応じて

税理士 33,000円(税込)から

土地の地目変更・分筆登記など

※必要に応じて

土地家屋調査士 66,000円から数十万円(税込)
※土地の測量、現場調査、近隣不動産所有者などとの調整などもあり案件によって大きく違ってきます

不動産の贈与は、案件(贈与契約の件数、土地の筆数、建物の棟数、土地の形状など)によって、専門家の報酬は変動することもありますので、お近くの専門家にご相談ください。

もちろん僕も提携する専門家と協力して贈与手続きをお手伝いいたします。

あなたの想いを実現できるように、プロの知識と経験を頼ってくださいね。

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不動産の贈与は税金に注意する
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不動産の贈与相続相談の風景

不動産の贈与相続相談の風景


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城間 恒浩

代表者行政書士ジャジー総合法務事務所
沖縄県那覇市松尾の遺言・相続関係専門のJAZZ好きの行政書士。 2010年に父親と祖母を同じ年に亡くし2度の相続を経験。 その時に感じたのが「気軽に相続や遺言に関する相談先があったらいいのになぁ」ということ。 そんなことから、身近な街の法律家、遺言・相続専門の行政書士として、自分の経験や学んだ知識で相続でお困りの方のご相談にのっています。 行政書士は遺産分割協議書や遺言書作成などの相続関係のお手伝いもできるのです。 1971年9月生。国際協力関係の仕事に約11年間、社会保険労務士の事務所で約10年勤務後、2015年10月より現職。 エクスマ塾67期。エクスマ・エヴァンジェリスト15期。エクスマ学院1期。 JAZZが大好き。好きな場所は、沖縄とニューヨーク。 2016年9月よりラジオ番組パーソナリティーとしても活躍中。お気軽に「ジャジー」と声をかけてください!

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