確認しましょう。その不動産は本当に亡くなった方の遺産ですか？
JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。
僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は２００件以上、相続相談は４００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを日々感じ、「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて確信しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外の好きなジャズのこと、日常や僕の想い・考えを書いています。
本ブログが少しでもお役に立ちましたら幸いです。
不動産の登記簿は誰がどこで取得できるのか？
相続手続きでは、現状の把握が重要です。
現状の把握とは相続人が誰であるのか、遺産（マイナスの財産も含）は何がどのくらいあるのか、といったことか確認するのです。
この現状把握ができないと、間違った手続きがされてしまう可能でいがあります。
遺産としては、不動産、預貯金、株式、ゴルフ会員権、自動車、美術品、骨董品、宝石や負債などが考えられます。
そんな遺産の中でも大きな割合を占める不動産の調査について解説します。
なぜかといえば、沖縄での相続で遺産のうち不動産の占める割合が全国平均よりもかなり高くなっており、これが相続手続きを難しくすることがありますので、現状把握が大事だからです。
その辺のことは、次のブログに書いてますので、参考にされてください。
知ってますか？沖縄における遺産に占める不動産の割合は〇〇％。全国平均よりも３０％以上高いのです。
では、遺産である不動産の調査はどうしたらいいのでしょうか？
不動産の調査方法とは、全部事項証明書、いわゆる登記簿の取得の話です。
なお、不動産の登記に係る業務は司法書士の業務の範疇ですから、一般的なことを説明します。
遺産分割協議書、遺言書や贈与契約書の作成の際に対象物が不動産の場合には必ず不動産の全部事項証明書を取得して確認します。
全部事項証明書はいわゆる不動産の登記簿ですね。
表題部には不動産番号、所在、地番、地目、地積など、権利部の甲区には所有者の情報、乙区には抵当権の情報などが記載されています。
どこにある、どんな物件なのか、誰が所有者で、どんな権利関係があるのかなどの履歴が見れるわけですね。
不動産（土地や建物）を登記することで、公の帳簿として記録されます。
この登記は重要で、トラブルがあったときなどには第三者への対抗要件となりますから、相続に限らず不動産にまつわる手続きは全部事項証明書で確認は必須ですね。
不動産は大きな価値がありますし、取引の際に誰の持ち物なのかがはっきりしないといけないので、国が管理しているのです。
全部事項証明書は全国の法務局で取得できますが、実は誰でも、どこの土地や建物の情報を取得できるのです。
僕のお客様に説明すると驚かれることでもあります。
不動産登記簿 全部事項証明書 見本。法務局のサイトより。
全部事項証明書の交付申請の際には、取得の理由も聞かれることはありません。
印鑑もいりませんし、身分証明書の提示も必要ありません。
もちろん、交付申請者の欄には正しい情報を書くことは言うまでもありません。
でも、全国のどの不動産の全部事項証明書が誰でも取得できることは、案外、知らない人が多いようですね。
個人情報の大切さが叫ばれるこの時代で、所有者情報などの個人情報（氏名、住所）が含まれているにも関わらずです。
それくらい、不動産の情報というのは大事なものなんですね。
数年前には大手不動産会社が、かなり高額な不動産の取引で地面師詐欺にあったニュースが世間を騒がせましたね。
でも、その不動産会社が全部事項証明書を基に所有者の自宅を訪ねていれば防げていたことかもしれません。
もし、相続などで自分の権利があるような不動産があるなら、全部事項証明書を取得してみたら現状が分かると思います。
特に相続手続きの相談を受けると、相続人の皆様の情報はあいまいで、不動産の所有者や持分割合などについて、誤った情報を基に色々と考えを巡らせている状況に出会わ宇ことがあります。
確実な情報を基に相続手続きは進めてもらいたいと思います。
ちなみに、最近では全部事項証明書に記載される内容を法務省の「登記情報提供サービス」を通じてインターネットで取得することもできます。
全部事項証明書よりも安価に取得できますが、事前登録が必要で、個人の利用はクレジットカード、法人は預貯金口座から引き落としとなっています。
ただし、あくまでも情報なので、公の書類としては法務局で全部事項証明書を取得した方がいいでしょう。
また、「登記情報提供サービス」では商業全部事項証明書いわゆる法人の登記情報も取得可能です。
さらに、これまでは不動産の権利部の登記については、義務化されていなかったようで、相続が発生するとお金もかかることから、登記上は登記せずに亡くなった方の所有のままになっているような状況がかなり多くなっており、空き家・空き地問題として社会問題となっています。
空き家・空き地問題の解決策となりうる登記の義務化についても２０２１年４月に法改正がされ、２０２４年から施行される予定です。
今後は、権利部の登記も義務化することになるようですから、相続における不動産の手続きも早めにした方がいいですね。
土地と建物
今日のJAZZ
ピアニスト屋良文雄さんの《トントンミー・ブルース》をB.G.M.にブログを書いています。
「トントンミー」とは沖縄の方言で「トビハゼ」のことで、マングローブや河口でよく見られます。
ブルージーな演奏ですが、沖縄のテイストもしっかり加わってますね。
屋良さんは２０１０年にお亡くなりになられていますが、昭和３７年ころから在沖米軍基地で演奏するなどして、沖縄のジャズの第一人者でした。
那覇市泉崎に「ジャズ・ライブ・イン 寓話」をオープンし、毎夜、ジャズ・ライブを繰り広げていたそうですが、僕は屋良さんの生演奏を聴くことができませんでした。
今は那覇市若狭に移転して息子さんがライブ演奏していて、そちらには何度かお伺いしたことがあります。
屋良さんのライブも聴いてみたかったですね。
相続セミナー・説明会情報
Ⅰ．外部のセミナー
「那覇青色申告会 研修会」
タイトル：「わかりやすい終活、相続と遺言書セミナー～幸せな相続の準備～」
開催日時：１１月１１日（木）１４：００～１６：００
開催場所：沖縄県産業支援センター（那覇市小禄1831-1) ３階会議室大（３０２・３０３号室）
定員：３０名（事前予約制）
参加費：青色申告会会員１，０００円 非会員３，０００円
主催・詳細・お申込み・お問合せ：一般社団法人那覇青色申告会
Ⅱ．自主開催セミナー
「わかりやすい終活、相続と遺言書のはなし ～幸せな相続の準備～ 説明会」
開催日時：令和３年１０月２７日（水） 午前１０時から１１時２０分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）
定員：６名
参加費：２，０００円（税込）
お申込み・お問合せ：
行政書士ジャジー総合法務事務所
098-861-3953
お申込みフォーム
※件名に「１０／２７相続セミナー参加希望」とご記載ください。
・新型コロナウイルス感染拡大予防のため完全予約制となっております。
・会場は定員２４名のところ６名（講師１名別）を開催定員としています。
・会場は換気し、ご参加者にはマスクの着用と手指消毒をお願いいたします。
・講師はマスク着用の上、講演いたしますことをご了承ください。
・感染拡大、医療現場の状況や緊急事態宣言など発令により中止とすることもあります。
ラジオ番組パーソナリティ
「ジャジーのＪＡＺＺタイム×幸せな相続相談」（ＦＭレキオＦＭ80.6ＭＨｚ）
毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
スマホのアプリでも聴けます。ダウンロードはこちらをクリックしてください。
「行政書士がラジオ番組？」と不思議に思ったらこちらをクリックすると理由が分かります。
城間 恒浩
