生前贈与（不動産）

親子間または祖父母孫間で不動産の生前贈与を考えている方へ

自分の元気なうちに、財産（不動産、現金や株式など）を次の世代（子や孫）に贈与し、有効活用してもらいたいとお考えの皆さんも多いかと思います。

ただ、「不動産を贈与するための手続きどのようにしいたらいいのか？」「贈与税などの税金はいくらかかるのか？」「贈与のタイミングはいつがいいのか？」「相続と贈与の違いは何なのか？」といった声が聞こえてきます。

このサイトでは不動産の贈与をお考えの方に知ってもらいたいことをまとめました。

不動産の生前贈与手続きに関しての注意点

最近は生前に財産を子供たちにあげておきたいという方も増えてきているようです。
相続を待たずに、元気なうちに財産を移転し、子供たちに有効活用してもらおうということです。

当事務所にも不動産の贈与に関するご相談やお手続きの依頼も多いです。

父母又は祖父母が持つ土地や建物を子や孫に生前贈与するのです。

なお、生前贈与の対象となる財産は不動産に限らず、現金、株式、宝石、宝飾品、美術品、骨董品やその他の動産などもあります。

不動産の贈与についての注意点は以下の通りです。

不動産の生前贈与には財産のスムーズな承継に加え、若い世代の「住」の充実を図る目的もあると思います。
若い世代にしてみれば、高価な買い物である不動産を両親や祖父母から譲り受けることができることは、とても助かるのではないかと思います。

最近では沖縄でも土地の高騰や建築資材の高騰により、若い夫婦が家を建てるにも多くの資金がいりますから、土地だけでも贈与税やその他の税金を納税してでも、贈与を受けるというのは、土地の市場価格に比べればかなり安価に土地が手に入りますから大変助かるのではないかと思います。

ただ、贈与については、多額の贈与税がかかることや不動産の贈与の場合には、不動産取得税や登録免許税などの税金も高額になる場合がありますので、不動産の贈与をお考えの場合には、まずは専門家にご相談してください。

贈与をした後に想像だにしなかった多額の税金を納めないといけない事態になる可能性もあります。

一方で、国も若い世代への財産のスムーズな移転を促進するために、贈与に係る税金の優遇制度などを作り、支援しています。
相続で所有者が不明になるような状況も多々ありますし、若い世代に財産価値の高い不動産を所有してもらうことで経済の活性化も狙っているようです。

贈与は通常年間110万円までが非課税ですが、相続時精算課税制度を選択すると、贈与時においては2,500万円までの不動産を含む財産が非課税になる贈与税の特例制度もあります。

また、都道府県税である不動産取得税については、贈与時に土地の価格を２分の１として計算する軽減措置もあります。

当事務所でも税理士と連携して、不動産の贈与をスムーズに安心して行えるような体制を整えています。

この先も増えてくるのではないかと思います。

親から子へのスムーズな財産の承継には欠かせない制度でしょう。

不動産の贈与に係る税金面での重要な注意点

この記事を読まれた方は、親から子へまたは祖父母から孫への不動産の贈与をお考えの方かと推察します。

まず、お伝えしたいのは、贈与手続きが完了してないといいのですが・・・

と言いますのも、一般の方が、ご自身で贈与手続きを行った場合、見落としてしまうこともあるのです。
そして、これがなかなか怖い話です。

贈与において、見落としたら怖いものとは何か？
それは「税金」のことです。

特に都道府県税である「不動産取得税」です。

不動産取得税は、不動産（土地や家屋）を「売買」、「交換」、「贈与」、「新築」、「増築」や「改築」などにより取得（有償・無償問わない）した人に、不動産がある都道府県が課税します。

贈与や売買などによる不動産の取得については、取得時期によって課税時期は違い、都道府県の県税事務所が法務局から登記の情報を得て、該当者に課税通知書を送るのが一般的なようです。

ですから、贈与を受けた方が、突然、届いた不動産取得税の通知に驚かれるのです。

沖縄県における不動産の税率は、土地の固定資産評価額（土地が宅地及び宅地比準であれば評価額を２分の１とする特例あり）の３％、家屋が住宅の場合は同じく３％、住宅以外は４％となります。

例えば、固定資産評価額が2,000万円の土地（宅地）を親から子へ贈与したとすると、不動産取得税は次の通りとなります。

2,000万円（土地の固定資産評価額）×2分の1（宅地評価）×3％＝30万円

なかなか、インパクトのある数字ですよね。

贈与契約書の印紙税、不動産の贈与税・相続時精算課税や所有権移転登記の際の登録免許税については、ご存じの方も多いようなのですが、「不動産取得税」のことは知らずに、後々、通知書が届いて驚く方がいるようなのです。

沖縄県の不動産取得税については、次のサイトが参考になります。

沖縄県ホームページ 不動産取得税

不動産の贈与手続きの流れ

不動産の贈与に関しては、その手順や不動産取得税以外の税金のこともトータル的に考えて実行することをお勧めします。

親から子へ、祖父母から孫への不動産の贈与手続きについて、確認してみましょう。
なお、贈与者である親・祖父母は60歳以上で受贈者である子や孫は18歳以上であることを前提に解説します。

一般的な、不動産の贈与手続きの流れです。

不動産の贈与に係る税金

不動産は金銭的な価値が大きな財産です。
となると、贈与するのにも多くの税金がかかってきます。国や都道府県税です。

項番	内容	課税時期	税額／計算方法
１	印紙税（国税）	不動産贈与契約書に収入印紙を貼付	＠200円×2枚（契約書の数）＝400円 ※契約書に不動産の価格を記載している場合には、その価格に応じた印紙税が必要になります
2	登録免許税（国税）登録免許税（国税）	所有権移転登記の申請時	課税標準額（固定資産評価額）×1000分の20（2％） 参考サイト
3	１）贈与税（国税） ２）相続時精算課税（国税） いずれかを選択	贈与のあった翌年2/1-3/15	（１）贈与税 土地の評価は路線価・倍率方式による　参考サイト 累進課税　参考サイト （２）相続時精算課税 贈与税の特例である相続時精算課税を選択すると贈与時には２，５００万円までは非課税となり、相続発生時に当該不動産も含めて相続税の計算をすることとなる　参考サイト
4	不動産取得税 （都道府県税） 見落としがちなので、注意！	不動産の所在する都道府県税事務所の管轄ごとに課税時期の定めあり 贈与があってから半年から１年後	（土地） 宅地・宅地比準：価格（固定資産評価額）×２分の１×３％ 宅地以外：価格（固定資産評価額）×３％ （建物） 住宅：価格（固定資産評価額）×３％ 住宅以外：価格（固定資産評価額）×４％ 参考サイト

贈与と相続の比較（シミュレーション）

不動産の贈与においては、多額の税金がかかります。
では、そんなに税金を掛けずに不動産を次の世代に譲る方法は他にないのでしょうか？

その一つの方法として相続があります。
この場合、特定の子や孫に相続させたいのですから、遺言による相続を実現することが必要なのは言うまでもありませんので、遺言を書くことが前提です。

知っておいていただきたいことは、不動産を相続と贈与で遺す大きな違いは、税金・費用面です。

例えば、65歳の父Aから30歳の長男Cに、不動産（土地と建物）を贈与または相続（遺言書による）を取得させる事例をもとに税金面をざくっとしたシミュレーションしてみましょう。
贈与財産である土地の固定資産評価額は1,400万円、路線価は2,000万円とし、建物の固定資産評価額は500万円とします。
全ての手続きを贈与者と受贈者が協力して行ったものとします。
なお、父Aの推定相続人は妻Ｂと子2名（長男Ｃ、長女Ｄ）の合計3名とし、相続財産は不動産（2,500万円）と預貯金（2,000万円）の合計4,500万円とします。
相続では遺言で、不動産（土地と建物）を長男Ｃに、預貯金を妻Ｂに1,000万円と長女Ｄに1,000万円を相続させることとします。

	贈与	相続（遺言書による）
書面作成	①贈与契約書・収入印紙　 ＠200円×2枚＝400円	①自筆証書遺言　０円
登録免許税	②所有移転登記　３８万円 （土地）1,400万円（固定資産評価額）×1,000分の20＝28万円 （建物）500万円（同）×1,000分の20＝10万円	②相続登記　7.6万円 （土地）1,400万円（固定資産評価額）×1,000分の4＝5.6万円 （建物）500万円（同）×1,000分の4＝2万円
贈与税・相続税	③【贈与税】　810.5万円 土地2,000万円（路線価）+建物500万円（固定資産評価額）-110万円（基礎控除）＝2,390万円（課税価格） 2,390万円×45％（特例贈与財産用累進課税税率）-265万円＝810.5万円 または ④【相続時精算課税】　０円 相続時精算課税を選択する場合には、土地（2,000万円）と建物（500万円）の評価額の合計が2,500万円以下のため贈与時においては非課税となる。 父Aが死亡し、相続が開始した場合でも、右の【相続税】の計算のとりとなり、相続税も課税されません。 なお、相続時精算課税を利用した場合の相続時の不動産の価額も贈与時点の評価（路線価）が使われることになります。	③【相続税】　０円 相続財産：土地2,000万円（路線価）+建物500万円（固定資産評価額）+預貯金2,000万円＝4,500万円（課税価格の合計額） 基礎控除：3,000万円+600万円×相続人3名＝4,800万円 課税価格の合計4,500万円＜基礎控除4,800万円となるため相続税の課税なし
不動産取得税	⑤36万円 （土地）1,400万円（固定資産評価額）×２分の１（宅地）×3％＝21万円 （建物）500万円（同）×3％（住宅）＝15万円	④課税なし
合計	【贈与税を選択】①+②+③+⑤＝8,845,400円 【相続時精算課税を選択】①+②+④+⑤＝740,400円 ※このケースでは不動産取得税が約半分（36万円）となっていますので、見落とすと怖いですね。	①+②+③+④＝76,000円

お判りいただけましたでしょうか？
不動産を贈与をする場合と相続（遺言書による）する場合では、税金面で、かなり大きな差（ケースによっては100倍以上）が出てきますので、慎重に実行すべきなのです。

なお、遺言による場合も贈与による場合にしも、後々、父Aに相続が発生した場合には、長男Cは他の相続人との間で、贈与した不動産や建物を特別受益として、遺言時の遺留分や遺産分割協議の際に問題が発生することもありますので、お気を付けください。

また、孫に遺言で土地や建物を譲る場合（遺贈）には、子に相続させる場合とは税金面（登録免許税、不動産取得税）などで違いがありますので、その点については、あらかじめ専門家に相談することをお勧めします。

不動産の贈与に係る専門家の報酬

不動産の贈与手続きは、熟慮し、税金面のシミュレーションを行い、それなりの手順を踏んで、行わなければならないことが分かったかと思います。

一般の方が、不動産の贈与手続きを進めるのは、時間と労力を要し、忍耐も必要です。
必要な書類を集め、契約書を作り、申請書、申告書などを作り、税金のことも考えなくてはいけないとなると、見落としも出てくるでしょうし、なかなか手続きも進まないかもしれません。

もしかしたら、手続きが嫌になって前に進まなくなることもあるかもしれません。
せっかく、子供たちに財産を円滑に承継したかったのに、うまくいかなかった、と言ったこともあるかもしれません。

ですから、プロに相談することをお勧めします。
「自分の考えている贈与が実現できるのか？」
「他に良い方法があるのか？」
「費用や税金はどれくらいかかるのか？」
など、率直にプロの意見を聞いてみるのです。

そして、円滑な手続きを望むのであれば、専門家の手を借りることも必要なのではないかと思います。

僕が不動産の贈与手続きを支援する場合には、司法書士、税理士や土地家屋調査士と連携して、僕が窓口となって当たらせていただきますので、ご安心してご相談くださいね。

不動産の贈与に係る専門家（行政書士、司法書士、税理士、土地家屋調査士）の報酬の目安は以下の通りです。

項番	内容	専門家・報酬目安（税金は含まない）	合計
1	不動産贈与契約の相談・契約書の作成	行政書士　55,000円（税込）から	132,000円（税込）から
2	所有権移転登記	司法書士　44,000円（税込）から	132,000円（税込）から
3	贈与税申告・相続時精算課税制度選択届	税理士　33,000円（税込）から	132,000円（税込）から
4	贈与税シミュレーション	税理士　33,000円（税込）から	必要に応じ
5	土地の地目変更・分筆登記など	土地家屋調査士　66,000円から数十万円（税込） ※土地の測量、現場調査、近隣不動産所有者など との調整などもあり案件によって大きく違ってきます	必要に応じ

不動産の贈与は、案件（贈与契約の件数、土地の筆数、建物の棟数、土地の形状など）によって、専門家の報酬は変動することもありますので、お近くの専門家にご相談ください。

もちろん僕も提携する専門家と協力して贈与手続きをお手伝いいたします。

あなたの想いを実現できるように、プロの知識と経験を頼ってくださいね。

生前贈与は不公平感を生むこともある「特別受益」や「遺留分」にも注意

一方で、生前に贈与した財産については少し気を付けなくてはならないことがあります。
贈与は当事者同士の同意で、財産の所有権が移転します。

ただし、贈与者が亡くなり、相続人のうち贈与を受けた者は、その財産は相続が開始した時に「特別受益」として扱われ、贈与された財産も相続財産の一部として、具体的な相続分を決めることになります。

特別受益として扱われる財産は共同相続人のうち被相続人から・・・

• 遺贈を受けたもの
• 婚姻のために贈与をうけたもの
• 養子縁組のために贈与を受けたもの
• 生計の資本のために贈与を受けたもの

が特別受益として相続財産とみなされます。

ここでいう財産は、現金、不動産、動産、有価証券などです。

例えば、長男が父親から土地や家を生前贈与受けていたとするとその財産が特別受益となることがあるのです。
他の兄弟姉妹からすると父親の相続財産のほとんどが長男が生前に贈与を受けた土地や建物は本来なら相続財産になるはずであったのに、既に贈与されていて、相続が開始した時に相続財産とならないとなると、遺産分割協議の際に不公平感が出る可能性があります。
不服に思う兄弟がいれば、長男が父親から贈与を受けた財産を特別受益として、遺産の分割方法を話し合うことになります。
ここで、生前贈与を受けた生前贈与を受けた財産については考慮しないことを主張すると他の相続人は面白く思わないこともありますので、遺産分割協議は紛糾する可能性があります。

なお、上記の例では長男の特別受益を考慮した遺産分割協議がなされると、長男は遺産分割協議では、贈与された不動産以外の財産を取得できないこともあります。

ですから、不動産などの大きな財産を生前贈与する場合には、相続開始時のことも考慮して、準備しておかなければならないのです。

ちなみに、贈与者が遺言書に「特別受益の持ち戻し免除」について言及した場合には、原則としては、生前贈与があっても特別受益として考慮されることはなくなります。

なお、贈与に関しては、相続人の相続する最低限の権利である遺留分の問題もありますので、お気を付けください。

なんにせよ、生前贈与は後々の相続人間の公平性の問題も出てきますので、生前贈与もバランスを考えないといけないのですね。

生前贈与の際には、お近くの専門家にご相談ください。

生前贈与の事例

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