相続税対策としての収益物件を持つ時は相続のことも十分に考えてください。

JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。 僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は１００件以上、相続相談は３００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを肌で感じ「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて実感しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外のことを書いています。

【新型コロナウイルス関係】

新型コロナウイルスに関する情報が多く出回っていますが、情報を集める際に参考にしていただきたいサイトをまとめましたので、参考にされてください。
個人向けの定額給付金、事業者向けの持続化給付金、融資や納税の猶予などの情報をまとめています。
参考にされてください。

昨晩は、ラジオ番組「ジャジーのJAZZタイム×幸せな相続相談」（FMレキオ80.6Mhz）をお聴きいただきありがとうございました。
ジャズはサックス奏者特集でしたが、選曲リストです。
オープニング：トランペット奏者リー・モーガン《The Sidewinder》
２曲目：サックス奏者ソニー・ロリンズ《You don’t know what love is》
３曲目：サックス奏者ハンク・モブレー《Goin’ Out of My Head》
エンディング：サックス奏者ジョン・コルトレーン《My Ideal》

相続税対策の収益物件

以前に相続関係のご相談を受けている方から、所有しているアパートの賃貸借契約書を作成してもらえないかとの、ご依頼がありました。
僕は、遺言・相続を専門とはしていますが、契約書の作成は行政書士の業務の範疇ですし、社会人になってからずっと契約書の作成にかかわっているので、ご依頼があれば承っています。
これまで、不動産賃貸借契約書を始め贈与契約書、売買契約書、金銭消費貸借契約書や債務承認弁済契約書などの作成に携わってきました。

沖縄の相続の特徴でもあるのですが、主たる相続財産が不動産であることが多いようです。
居住用の土地・建物、アパート・マンションの賃貸物件や軍用地・公用地などです。

国税庁と沖縄国税事務所が発表した平成３０年分の相続税の申告事績の概要によると相続財産に占める不動産の割合は全国平均が４０．４％なのに対し、沖縄は６８．０％となっており、かなり高くなっています。
遺産が現金や預貯金が少なく不動産がほとんどを占めていると遺産分割が難しいこともあります。

また、最近では、空き家対策で、賃貸物件の建設を進める不動産会社も多いですよね。
相続においては、更地だと土地の評価が高いのですが、その上に一戸建て、アパートやマンションなどの賃貸物件の他の者に貸している建物があると土地の評価が下がるので、相続税対策に使われることもあり不動産会社からの提案・営業も多いと聞きます。

また、建物を建てるために大きなローンを組みますから、相続財産もかなり圧縮されます。

最近はある程度の大きさの土地があるとマンションが建って、不動産会社が家主さんに家賃保証などをしているいわゆるサブリースと言われるような物件もたくさん建っています。

沖縄県内でも多いようですね。
実際に僕のお客様でもその仕組みを使ってマンションを建てた方が何人かいらっしゃいました。
この先の賃貸物件のニーズがどうなのかわかりませんが、ケースによっては相続税対策として活用できることもあるかもしれません。

相続における収益物件

相続税対策として、アパートやマンションなどの賃貸物件を建てることが全てとはいいませんが有効なことがあることがわかったと思います。

では、財産分与の観点からみたアパートやマンションは、相続では問題にならないのでしょうか？
相続人の数や賃貸物件の人数などで状況は様々だと思いますが、不動産は相続においては分割しにくいのが実情です。

例えば、夫婦と子供３名のご家族がいて、お父さんが亡くなったとします。
遺産は居住用の土地・建物、３階建ての賃貸アパート一棟（６世帯）と預貯金。

居住用の不動産と預貯金は、お母さんが相続することとして、賃貸アパートは子供たちが相続することとなりました。

この場合、相続で考えられる方法はいくつかありますが、以下の二つの方法をとったとして、検証してみましょう。

１．賃貸アパートと土地を子供３名で共有する
２．各フロアをそれぞれの子供が相続し土地は共有とする

１．賃貸アパートと土地を子供３名で共有する

収益物件を３名で共有した場合には、賃貸料は入ってくるものを３分割すればいいですね。
また運用に必要な税金や不動産会社の管理料も３名で分割すればいいでしょう。

さらに、こまごまとした修繕費や数年に一度の外壁の塗り直しなども３名でそれぞれ負担すればいいでしょう。
不動産管理会社との窓口は誰か一人が担えばいいですが、そうでなければ不動産会社は３名の方とそれぞれやり取りをしないといけないので、面倒かもしれないですが、どうにかなりそうですね。

しかし、最近のマンションやアパートは耐久性があり、修繕していけばかなり持ちます。
また、ニーズがあれば、借りる人もいるでしょう。
時間が経てば相続した子供たちも順次亡くなっていきます。
子供たちの相続が始まると相続人が徐々に増えます。

そうなると賃貸物件の所有者が場合によっては、かなり増えてしまいます。

例えば、所有者全員が結婚していて、子供が２名づついたとしましょう。
子供３名×夫々の相続人３名（配偶者、子２名）＝９名となり、法定相続分で分割していくと賃貸物件の所有者がどんどん増えることになります。

そうなると賃料収入も人数が多くなれば、そんなに大きな利益にはならないかもしれないですし、また、大規模な修繕や取り壊し、建て替えなど人数が多くなればなるほど、所有者全員の意見のすり合わせも大変になってきます。

最終的に、売って分割しよう、という話が誰かから出たとしても、話し合いが上手くいくかわかりません。

２．各フロアをそれぞれの子供が相続し土地は共有とする

これは最初から問題が起こる可能性があります。
１階は子供A、２階は子供B、３階は子供Cがそれぞれ所有することとなったとします。

この物件にはエレベーターがありませんでした。
３階は全て空いています。
そうなると子供Cのアパート収入がないかもしれません。
もし不動産会社が家賃保証をする制度があっても９割とか８割の取り決めだったとしますと、他の子供Aや子供Bに比べたら収入が少なくなります。

そんな状況が続いたら子供Cから不満も出るかもしれないですし、場合によっては老朽化したらすぐに売って、お金に換えようとの提案もあるかもしれない。
でも、困っていない子供Aや子供Bからするとそんな提案は受け入れられないかもしれないです。

そして、時間が経てば子供たちも亡くなり、先に話したケースと同様に所有者がどんどん増えてしまい、問題が大きくなることもあるかもしれませんね。

収益物件があるなら遺言書は必須

いずれのケースも財産を遺す人は、遺言書で、どういった財産分与方法をとるのかをしっかりと書き記してほしいと思います。

また、子供たちも遺言書を書いて、その後どうするのかも考えてほしいですね。

収益物件を相続税対策で建てる場合には、相続のことも考えてください。
そして、不動産会社から土地の有効活用のためのアパート建築の話があった時には、その点も確認してくださいね。
このようなスキームを提案してくるならば、ちゃんと相続の事も提案し、相談に乗ってくれる不動産屋さんを選ぶことも重要だと思います。

信託契約

最後に、少し難しいスキームですが、収益物件などを信託財産として扱う方法もありますので、以下のブログを参考にしてください。
とても複雑で煩雑で難しいスキームですが、専門家が関わればどうにかなるでしょう。
しかし、時間、労力とお金はかかります。

[blogcard url=”https://jazzyshiroma.com/archives/4210″]

今日のJAZZ

ピアニスト、オスカー・ピータソンの《C-Jam Blues》を聴きながらブログを書いてます。
とても軽快なピアノの音色で、明るさを感じますね。
ライブ音源なので、観衆の盛り上がりも感じられます。
実は昨日はサックス奏者ソニー・スティットの《CｰJam Blues》を紹介してました。
ソニー・スティットの演奏は重厚感があり趣が違います。
聴き比べてみるのもいいですね。

相続セミナー・説明会情報

自主開催セミナー

「より良い人生を送るための終活と相続　～幸せな相続の準備～　説明会」

開催日時：令和２年６月2９日（月）　午前１０時から１１時１５分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）

予約制となっています。
詳細はこちらをクリック。

【ラジオ番組パーソナリティ】

「ジャジーのＪＡＺＺタイム×幸せな相続相談」（ＦＭレキオＦＭ80.6ＭＨｚ）
毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
スマホのアプリでも聴けます。ダウンロードはこちらをクリックしてください。
「行政書士がラジオ番組？」と不思議に思ったらこちらをクリックすると理由が分かります。