沖縄特有の軍用地の贈与で気を付けること。

JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。 僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は１００件以上、相続相談は３００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを肌で感じ「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて実感しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外のことを書いています。

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軍用地の贈与手順について

沖縄では、相続や贈与の対象として、軍用地や公用地が入ってくることは珍しくはないですね。
僕も遺言書、遺産分割協議書や贈与契約書を作成する際に軍用地等が含まれるケースは多数扱っています。

軍用地とはアメリカ軍の基地内の土地のことです。
その他、那覇空港用地や自衛隊基地を公用地といい、総称して沖縄の人は軍用地と呼んだりしてますね。
個人的には自衛隊基地を軍用地と呼ぶことにはどうなのだろうか？と思いますが、沖縄のてーげーさがそこにも出てます（笑）

今日は軍用地の所有権移転に係ることで、注意点を書かせてもらいます。

軍用地の贈与で気を付けてもらいたいのが、登記簿上の地目です。
軍用地として収用されている土地の中には地目が「田」や「畑」の農地になっていることがあります。
軍用地だから、農業なんてできないだろう！と思われる方もいるかもしれませんが、軍用地の中でも黙認耕作地となっているところ、つまり軍用地なのだけど農業を営んでいる人はいるのです。
また、地目は雑種地だけど、現況として黙認耕作地としてされているところもあるかもしれないですね。

農地を贈与したり売買するには、贈与を受ける人や買い受ける人が農業従事者でなくては、基本的に農業員会は許可を出さないこととなっています。
一部例外もありますが、もし自分の土地が農地で贈与や売買を考えているときには、お近くの行政書士や役所の農業委員会にご相談してくださいね。
ですから、軍用地だとしても地目が農地の場合には少し気を付けたほうがいいようです。

沖縄の軍用地の地目は黙認耕作地でなければ、「雑種地」に変えましょう！というのが基本姿勢のようなのですが、これはあくまでも所有者から申請があった場合でだけで、国や登記所が勝手に変えるわけではありません。

もしも、軍用地の登記簿上の地目を「田畑」から「雑種地」に換えたいのであれば、必要書類（軍用地料算定明細書、所有者の住民票など）を揃えて登記所へ申請することとなります。
「黙認耕作地」でなければ、農業委員会の許可も不要のようです。
登記所が申請があった時点で、軍用地の所在地のある農業員会に照会することはあるようですけどね。
ちなみに、この登記簿上の地目変更の手続きは土地家屋調査士の業務の範疇ですが、僕の提携する土地家屋調査士を紹介することも可能です。

まとめると、軍用地を贈与する場合で地目が田畑となっている場合には、まずは「雑種地」に地目変更して、贈与契約を締結し、所有権移転登記を行う流れとなります。
☑登記簿上の地目変更（土地家屋調査士）
☑贈与契約書作成（行政書士）
☑所有権移転登記（司法書士）
☑贈与税申告・相続時精算課税制度選択（税理士）

地目が農地でなければ、地目変更の手続きは必要ありません。
結構、大変な手続きですが、僕の事務所では土地家屋調査士、司法書士や税理士と連携し、対応しますので、軍用地の贈与をお考えの方はご相談ください。

沖縄特有の土地事情

軍用地や公用地の賃料は、当年４月１日から翌年３月３１日の分が例年８月初旬に地主へ振り込みがされるようです。
もし、軍用地等の売買または贈与をお考えなら、タイミングも考えた方がいいですね。

売買や贈与のタイミングによっては、賃料の帰属について、双方が納得する形で折り合わないといけないですからね。

沖縄はアメリカ基地の軍用地、那覇空港や自衛隊基地の公用地など賃貸している土地がかなりあり、沖縄県民の収入源となっています。
軍用地収入に頼る経済体質については賛否両論ありますが、それが現状です。

軍用地も公用地もご先祖様から代々引き継いだ土地であり、大事な場所であることは変わりありません。
売れば大金になる可能性があるのに、手放さない方もたくさんいます。
それはご先祖様から代々引き継いだ土地で、かつて自分も親や祖父母がそこに住んでいた思い出があるからだと思います。

お金がすべてではないということもあるのでしょう。

今日のJAZZ

サックス奏者バードことチャーリー・パーカーの《Star Eyes》を聴いています。
バードと言えば、超絶スピードの演奏が印象的ですが《Star Eyes》ではゆったりとした演奏も楽しめます。
僕はこんな感じの演奏が好きだな。