相続「税」対策で建てた賃貸不動産は、遺産分割のことも考えてください。

こんにちは。
沖縄県那覇市の遺言・相続専門ＪＡＺＺ好きの行政書士ジャジーこと城間恒浩です！

那覇も寒くなりました。
最高気温が２０℃を下回ります。
事務所も少し冷えるので、ダウンベストを着てひざ掛けをして仕事をしています。
もちろんBGMはジャズ。
何を聴いているかは後述「今日のJAZZ」をお読みください。

相続税対策の収益物件

昨日は相続関係のご相談を受けている方から、所有しているアパートの賃貸借契約書を作成してもらえないかとの、ご依頼がありました。
僕は、遺言・相続を専門とはしていますが、契約書の作成は行政書士の業務の範疇ですし、社会人になってからずっと契約書の作成にかかわっているので、ご依頼があれば承っています。

沖縄の相続の特徴でもあるのですが、主たる相続財産は不動産であることが多いようです。
居住用の土地・建物、アパート・マンションの賃貸物件や軍用地・公用地などです。

最近では、空き家対策で、賃貸物件の建設を進める不動産会社も多いですよね。
相続においては、更地だと土地の評価が高いのですが、その上に一戸建て、アパートやマンションなどの賃貸物件の他の者に貸している建物があると土地の評価が下がるので、相続税対策に使われることもい多いですね。

また、建物を建てるために大きなローンを組みますから、相続財産もかなり圧縮されます。

最近はある程度の大きさの土地があるとマンションが建って、不動産会社が家主さんに家賃保証などをしているいわゆるサブリースと言われるような物件もたくさん建っています。

沖縄県内でも多いようですね。
実際に僕のお客様でもその仕組みを使ってマンションを建てた方が何人かいらっしゃいました。
この先の賃貸物件のニーズがどうなのかわかりませんが、目先の相続税対策としてはいいかもしれません。

相続における収益物件

相続税対策としてはアパートやマンションなどの賃貸物件を建てることが有効なことが分かったと思います。
では、財産分与の観点からみたアパートやマンションは、相続では問題にならないのでしょうか？

これも相続人の数や賃貸物件の人数などで状況は様々だと思いますが、不動産は相続においては分割しにくいのが実情です。

 

例えば、夫婦と子供３名のご家族がいて、お父さんが亡くなったとします。
遺産は居住用の土地・建物、３階建ての賃貸アパート一棟（６世帯）と預貯金。

居住用の不動産と預貯金は、お母さんが相続することとして、賃貸アパートは子供たちが相続することとなりました。

この場合、相続で考えられる方法はいくつかありますが、以下の二つの方法をとったとして、検証してみましょう。

１．賃貸アパートと土地を子供３名で共有する
２．各フロアをそれぞれの子供が相続し土地は共有とする

 

まず、「１．賃貸アパートと土地を子供３名で共有する」の方法ですが、３名で共有して賃貸料は入ってくるものを３分割すればいいですね。
また運用に必要な税金や不動産会社の管理料も３名で分割すればいいかもしれません。
さらに、こまごまとした修繕費や数年に一度の外壁の塗り直しなども３名でそれぞれ負担すればいいでしょう。
不動産管理会社との窓口は誰か一人が担えばいいですが、そうでなければ不動産会社は３名の方とそれぞれやり取りをしないといけないので、面倒かもしれないですね。

この時点までは、どうにかなりそうですね。
しかし、最近のマンションやアパートは耐久性があり、修繕していけばかなり持ちます。
また、ニーズがあれば、借りる人もいるでしょう。
時間が経てば相続した子供たちも順次亡くなっていきます。
子供たちの相続が始まると相続人が徐々に増えます。

そうなると賃貸物件の所有者が場合によっては、かなり増えてしまいます。

どういうことかというと、皆が結婚していて、子供が２名づついたとしましょう。
子供３名×夫々の相続人３名（配偶者、子２名）＝９名となり、法定相続分で分割していくと賃貸物件の所有者がどんどん増えることになります。

そうなると賃料収入も人数が多くなれば、そんなに大きな利益にはならないかもしれないですし、また、大規模な修繕や取り壊し、建て替えなど人数が多くなればなるほど、所有者全員の意見のすり合わせも大変になってきます。

最終的に、売って分割しよう、という話が誰かから出たとしても、話し合いが上手くいくかわかりませんね。

 

それともう一方の方法「２．各フロアをそれぞれの子供が相続し土地は共有とする」を選択したとします。

これは最初から問題が起こる可能性があります。
１階は子供A、２階は子供B、３階は子供Cがそれぞれ所有することとなったとします。

この物件にはエレベーターがありませんでした。
３階は全て空いています。
そうなると子供Cのアパート収入がないかもしれません。
もし不動産会社が家賃保証をする制度があっても９割とか８割の取り決めだったとしますと、他の子供Aや子供Bに比べたら収入が少なくなります。

そんな状況が続いたら子供Cから不満も出るかもしれないですし、場合によっては老朽化したらすぐに売って、お金に換えようとの提案もあるかもしれない。
でも、困っていない子供Aや子供Bからするとそんな提案は受け入れられないかもしれないです。

そして、時間が経てば子供たちも亡くなり、先に話したケースと同様に所有者がどんどん増えてしまい、問題が大きくなることもあるかもしれませんね。

 

いずれのケースもお父さんがしっかりと遺言書で、どういった財産分与方法をとるのかを書き記してほしいと思います。

また、子供たちも遺言書を書いて、その後どうするのかも考えてほしいですね。

収益物件を相続税対策で建てる場合には、相続のことも考えてください。
そして、不動産会社から土地の有効活用のためのアパート建築の話があった時には、その点も確認してくださいね。

 

最後に、少し難しいスキームですが、収益物件などを信託財産として扱う方法もありますので、以下のブログを参考にしてください。

知ってますか？相続信託という相続対策のスキーム。

今日のJAZZ

今日もクリスマスソングを贈ります。
フュージョン、スムーズジャズの代表的なサックス奏者ケニー・Gの《Have Yourself a Merry Little Christmas》。
今までに聴いたサックスの音色の中でどれよりも切ないですが、なんだか懐かしい気持ちになります。
胸が「ギュっ」と締め付けられるような感じです。
誰か大事な人と一緒に聴いてもらいたいですね。
お互いに優しくなれそうです。
ケニー・Gの演奏は「ジャズではない」と批判する人も多いようですが、ジャズは形を変えながら今に至ります。
素人ながら、ジャズメン達のありきたりを嫌う精神が、ジャズの奥深さを作っているのでもあると思うのです。

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