沖縄特有の相続財産の一つである公用地や軍用地の評価方法とは？

JAZZ好きの行政書士城間恒浩（@jazzyshiroma）です。
僕は沖縄県那覇市松尾で遺言相続専門の行政書士として、遺言書や遺産分割協議書の作成、相続や終活のご相談を承っております。
これまで関係した遺言書・遺産分割協議書・贈与契約書等の作成は２００件以上、相続相談は４００件以上となっており、相続や遺言のことでお困りの方がいることを日々感じ、「相続は準備させすれば、ご本人もご家族も幸せになれる」ことを実務を通じて確信しています。
このブログでは、実務を通じて感じる相続や遺言の話を中心に書いています。
また、たまに相続や遺言以外の好きなジャズのこと、日常や僕の想い・考えを書いています。
本ブログが少しでもお役に立ちましたら幸いです。

公用地・軍用地の贈与

沖縄特有の財産には公用地と言われるアメリカ軍基地以外にも自衛隊基地や那覇空港用地などがあります。

沖縄にあるアメリカ軍基地は広大で、戦前は沖縄県民が暮らしていたり、農業を営んでいた場所などです。

返還予定となっている普天間基地を始め大きな施設もありますね。
嘉手納飛行場は極東最大のアメリカ空軍基地と言われています。

アメリカ軍基地のある場所は往々にして、便利な場所で返還後には商業施設などが立ち並び経済の中心地となることも多い。
那覇市新都心や北谷町美浜周辺もそうですね。

全て無条件で返還してもらいたいですね。
普天間基地を返還して、辺野古に新基地を建設するなんて言語道断です。
ここは平和の島沖縄なんですから。

その公用地・軍用地も多くの地主がいます。
その土地も売買はもとより相続や贈与の対象になります。
また、その土地が投機的な対象になっている現実もあります。

県民の多くも軍用地や公用地を所有しているのは、現実ですから、売買、相続や贈与があるのは当然です。

公用地の売買は年間賃料の〇〇倍で取引されていますが、数年前まで４０倍前後だったのが、今は５５倍前後（好条件だと６０倍に迫る）で取引されているそうです。
つまり、年間賃料が１００万円なら５５倍で取引されたなら５，５００万円で売れるわけです。
５５年分の賃料を一括で受け取ると考えたらいでしょう。

しかし、沖縄の不動産はバブルの様相を見せており、そろそろ頭打ちで落ち着くのではないかと不動産屋さんにお話を聞いたことがありました。
また、新型コロナウイルスの影響で沖縄の主要産業である観光業・サービス業は大打撃を受けており、不動産の活況をけん引していた観光・サービス業の景気後退で不動産への影響も出てくるかもしれません。

なんにせよ、これだけ高額で取引される公用地・軍用地なのですから相続や贈与においては税金がかなりかかるのではないかと考えられます。

ところが、公用地や軍用地の相続・贈与時の評価は市場価格よりも低いのです。
理由は、その評価方法にあります。

相続や贈与時の公用地・軍用地の評価は市区町村が定める固定資産評価額に国税庁が定める「公用地用の評価倍率表」による倍率をかけて、さらに０．６（返還予定のない土地については地上権割合として△40％可能）を乗じて計算します。

国税庁の定める倍率は公用地・軍用地の施設ごとに決まっています。
倍率表は国税庁のサイトをご確認ください。

公用地の評価の一例

ここでは、架空の土地を例に公用地・軍用地の評価の考え方を示します。

例えば、沖縄市内でアメリカ軍施設（嘉手納飛行場）に貸している土地（登記上の地目：宅地）が４５０㎡で、年間賃料は２００万円、固定資産評価額は２，０００万円でした。

この土地を５５倍で売ったとすると１億１，００万円（年間賃料２００万円×５５倍）となります。
いわゆる市場価格です。

一方で、相続や贈与の際の評価額は、固定資産評価額（２，０００万円）に沖縄市の嘉手納飛行場の宅地の倍率（４．０倍）と０．６（地上権割合）を乗じた４，８００万円が評価額となるのです。

倍率表は国税庁のサイトをご確認ください。

市場価格は１億１，０００万円で、相続・贈与の際の評価は４，８００万円。
その差は６，２００万円、約６２％ほどの評価となります。

公用地や軍用地は年間賃料も入ってきて資産価値はあるけれども相続や贈与時には評価が低いのです。
ですから、現金に余裕がある方は公用地・軍用地を買い求めて、現金を減らし、または借金をして遺産を減らすことで、相続（税）対策をしているのです。

相続の準備をするにあたって、軍用地・公用地を売却して現金化する場合と土地をそのまま保有する方がいいのかなど、迷うこともあると思います。

相続・贈与の場合の公用地・軍用地の評価は税理士が行いますが、僕も提携する税理士がいますので、トータル的に対応いたします。

また、相続の際には公用地・軍用地以外の遺産も含めて相続税の計算がされますし、贈与の際には贈与税以外にも、受贈者（贈与を受けた側）は不動産取得税、登記の際の登録免許税、行政書士の契約書作成報酬や司法書士の登記報酬などもかかりますので、案外お金はかかるものです。

公用地・軍用地の売買をした時には、売った側は譲渡所得税、翌年度の国保税・住民税に影響があり、買った側は不動産取得税や登記の際の登録免許税が必要ですし、不動産会社が間に入った場合には手数料や司法書士の報酬なども必要でしょう。

なお、上記は架空の公用地としての一例ではあり、最近では、公用地・軍用地の固定資産評価額がかなり上昇しているのと、公用地（軍用地含）の評価倍率がかなり上がっていることから、公用地・軍用地の相続税・贈与税での評価額はかなり増加していますので、相続や贈与の際にはしっかりと対策を練る必要があるでしょう。

公用地や軍用地の相続や贈与のご相談も承っておりますので、お考えの方はご相談ください。

当時そこに住まれていた方、生活を営んでいた方、農業をしていた方や遊んでいた方々と現在の所有者では考え方や思い入れも違うかもしれないですが、軍用地も公用地も多くの県民が所有しており大事な財産であることに変わりありません。

僕は平和な島沖縄の土地が戦争や争いの基地にならないことを祈るばかりです。

今日のJAZZ

ピアニスト、デイブ・ブルーベックの《Take Five》を紹介します。
ジャズはあまり聴かないという方でも、耳にしたことのある演奏ではないかと思います。
今から３４年前の１９８７年に、日本ではとある栄養ドリンクのCMで使われていたそうですが、映像はニューヨークでその印象が強い方もいるかもしれないですね。
今でも、TVやラジオなどでも時折耳にする印象的なフレーズは知っている方も多いと思います。
僕のラジオ番組「ジャジーのJAZZタイム×幸せな相続相談」（FMレキオ80.6Mhz）でも、２０１６年の放送開始から３年程はオープニング曲に《Take Five》を流していました。
ブルーベックが４分の５拍子で終始演奏するスタイルが独創的ですね。
バンドメンバーの一人サックス奏者ポール・デズモンドの作曲だそうです。

相続セミナー・説明会情報

Ⅰ．外部のセミナー

「那覇青色申告会　研修会」

タイトル：「わかりやすい終活、相続と遺言書セミナー～幸せな相続の準備～」
開催日時：１１月１１日（木）１４：００～１６：００
開催場所：沖縄県産業支援センター（那覇市小禄1831-1) ３階会議室大（３０２・３０３号室）
定員：３０名（事前予約制）
参加費：青色申告会会員１，０００円　非会員３，０００円
主催・詳細・お申込み・お問合せ：一般社団法人那覇青色申告会

Ⅱ．自主開催セミナー

「わかりやすい終活、相続と遺言書のはなし　～幸せな相続の準備～　説明会」

開催日時：令和３年１０月２７日（水）　午前１０時から１１時２０分
開催場所：沖縄県教職員共済会館「八汐荘」（那覇市松尾1-6-1）
定員：６名
参加費：２，０００円（税込）
お申込み・お問合せ：
行政書士ジャジー総合法務事務所
098-861-3953
お申込みフォーム
※件名に「１０／２７相続セミナー参加希望」とご記載ください。

・新型コロナウイルス感染拡大予防のため完全予約制となっております。
・会場は定員２４名のところ６名（講師１名別）を開催定員としています。
・会場は換気し、ご参加者にはマスクの着用と手指消毒をお願いいたします。
・講師はマスク着用の上、講演いたしますことをご了承ください。
・感染拡大、医療現場の状況や緊急事態宣言など発令により中止とすることもあります。

セミナーの詳細はこちらをクリック

ラジオ番組パーソナリティ

「ジャジーのＪＡＺＺタイム×幸せな相続相談」（ＦＭレキオＦＭ80.6ＭＨｚ）
毎月第１および第３水曜日２１：００～２１：５０放送中。
スマホのアプリでも聴けます。ダウンロードはこちらをクリックしてください。
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